부의 본능

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부의 본능

 

“처음엔 누구나 다 돈을 잃게 되어 있어. 하지만 거기서 교훈을 얻었다면 다 잃은 건 아니야. 그리고 성공의 비결은 절대로 도중에 절망하거나 포기하지 않는 데 있다네.” 

 

당신이 현재 실패로 좌절하고 있다면 미래의 성공을 위한 배움의 과정이라고 여겨라. 누구나 실패가 먼저고 성공은 나중이다. 실패를 했다면 당신은 실패를 통해서 하나 더 배웠기 때문에 성공에 한 발짝 더 다가선 셈이다. 결코 희망을 잃지 마라. 실패는 성공으로 안내하는 이정표다.

 

마음이 급하더라도 ‘간편한 성공 패키지’를 멀리하고 대신에 실수하지 않는 법을 배워야 한다. 워런 버핏의 투자 규칙을 보자. 1조는 “원금을 손해 보지 마라!” 2조는 “1조를 잊지 마라!”이다.

 

내가 재테크 책 외에 경제학과 철학 책을 틈틈이 읽은 이유는 인간을 알기 위해서였다. 재테크도 인간의 행동이므로 인간을 이해해야 성공할 수 있다고 믿었다. 인간의 경제행동을 다루는 경제학과 인간의 본성을 다루는 철학은 나의 재테크에 많은 도움을 주었다.

 

나의 경험으론 재테크에서 지식을 갖추기보다 실행능력을 높이는 게 더 힘들었다. 왜냐하면 재테크 지식이란 독서를 통해서 어느 정도 해결할 수 있으나, 실행능력은 인간이 가지고 있는 본능, 감정 그리고 인식체계 결함이라는 장해물을 극복해야 하기 때문이다. 감정과 본능을 다스리지 못하면 책을 아무리 많이 읽어도 소용이 없다.

  누군가 재테크 성공 공식을 물어본다면 나는 이렇게 답할 것이다. “재테크 성공=지식+실행”이라고. 재테크에 성공하기 위해서는 재테크 지식과 이를 실천에 옮기는 행동, 둘 다 중요하다.

 

 독점은 부자로 가는 가장 확실한 길이다.

  투자도 독점적인 지위를 가진 대상에 해야 한다. 그게 무엇인가? 지구다. 지구는 하나뿐이다. 땅이야말로 독점 그 자체다. 땅에다 투자해야 한다. 

 

 부동산의 종목별 투자수익률 순위도 공급을 제한하는 독점력에 의해서 결정된다. 땅〉아파트〉오피스텔〉상가 순이다. 이 중에서 나는 내 집 마련을 먼저 하라고 권한다. 그렇게 말하는 이유는 집은 필수품이기 때문이다. 누구나 돈을 벌면 맨 처음 가져야 하는 게 자기 집(아파트)이기 때문이다. 사업이든 주식이든 돈을 번 사람은 결국엔 더 좋은 자기 집을 사게 되어 있다. 그래서 아파트는 항상 수요가 있고 환금성이 좋다. 땅보다는 못하지만 독점적 지위 때문에 수익률도 좋은 편이다.

  아파트를 어디에 투자해야 하는지도 독점적 지위를 따져보면 알 수 있다. 서울〉수도권〉지방 순이다. 서울은 땅이 모자라서 아파트를 지을 곳이 많지 않다. 반면에 지방으로 갈수록 아파트 공급을 쉽게 할 수 있어 아파트의 독점적 지위는 낮아지고 따라서 수익률도 낮아진다.

 

 주식은 어떤 것을 사야 돈을 버는가? 일단 망하지 않는 기업에 투자해야 한다. 왜 그런가? 모든 기업은 망하기 때문이다. 경쟁자가 없거나 제한되는 기업은 이익도 많고 생존 가능성도 높다. 즉 독점적 지위를 가진 기업이 이익도 많이 내고 그 결과 생존능력도 뛰어나다. 지난 10년 동안 대박 주식은 SK텔레콤, 삼성전자, 삼성화재, 롯데칠성, 태평양, 농심이다. 이들의 공통점은 무엇인가? 바로 독점적 지위의 기업이다.

 

 나는 지급채권 금리가 높은 전환사채에 투자했다. 만약에 전환사채 보유자들이 주식으로 전환시킬 만큼 주가가 오르지 못한다면 전환사채 발행 회사는 당초에 약속한 많은 이자를 지불해야 한다. 그래서 대주주는 모든 수단을 동원해서 기를 쓰고 주가를 끌어올려서 전환사채를 주식으로 전환시키도록 노력할 것이란 걸 알았다. 이렇게 나는 대주주의 의도를 이용한 전환사채 투자로 대체로 짭짤한 수익을 거둘 수 있었다.

 

싸우지 않는 작전으로 돈을 번 또 다른 사례는 비상장주식 투자에서였다. 비상장주식이 좋은 점은 제도권의 선수(증권사의 애널리스트, 펀드매니저, 외국인 투자자)가 관심을 가지지 않기에 경쟁자가 적다는 것이다. 나는 주가를 평가하는 기준인 저 PER주와 저 PBR주 그리고 ROE가 높은 종목에 투자해서 돈을 벌었다. 언제나 경쟁이 없거나 제한된 곳이 내가 좋아하는 투자처였다.

 

거북은 생물학적 구조상 절대로 토끼를 이길 수 없다. 현명한 거북이라면 애초에 육상 시합을 하지 말았어야 한다. 현명한 거북이라면 대신에 수영 시합을 하자고 제안했어야 옳다.

  재테크의 성공법도 마찬가지다. 이길 수 있는 싸움만 해야 한다. 적들이 나보다 강하면 싸우지 말고, 나에게 승산이 있을 때 싸워야 한다. 이것이 재테크 전쟁에서의 승리 비결이다. 예를 들어보자. 나는 카지노 딜러를 언제나 이긴다. 어떻게 하느냐고? 게임을 아예 하지 않는 것이다. 싸우지 않는 것이 내가 카지노 딜러를 이기는 유일한 방법이다. 마찬가지 방법으로 복권에서도 늘 이긴다. 현명한 투자자라면 카지노에서 도박을 하는 대신에 카지노 주식을 살 것이다. 현명한 투자자라면 복권을 사는 대신에 보험회사 주식을 살 것이다. 왜냐하면 둘 다 수학적으로 이익이 증명된 사업이기 때문이다.

 

내가 지난 세월 수업료를 내면서 깨달은 것 중 가장 큰 깨달음은 무엇인가? 가장 강한 적은 보이지 않는다는 것이다. 보이지 않는 적은 어디에 있는가? 바로 나의 마음속에 있다.

  나는 부자가 되지 못하도록 하는 가장 큰 장해물이 내 마음이라는 걸 깨달았다. 대다수 사람들이 부자가 되지 못하는 이유도 바로 자기 마음을 다스리는 데 실패했기 때문이다. 제 얼굴에 분칠할 생각은 없지만 나의 경우를 예로 들어보겠다.

 

나는 남들에게 잘 보이고 과시하려는 본능을 억제했다. 

 

우리 부부는 젊은 시절 고생한 대가로 지금은 50개국 이상을 여행하는 보상을 받았다.

 

나는 부자가 되기 위해서 당장의 편한 것을 찾는 쾌락 본능을 억제했다. 그러나 대다수 사람들은 부자는 되고 싶지만 고생하는 건 싫어한다. 

 

나는 현재 살고 있는 곳에 안주하고 싶은 본능을 극복하려 노력했다.

나는 무엇보다 손실에 대한 공포감을 극복하려 노력했다. 

 

투자에서 성공하려면 논리를 떠나서 항상 소수 편에 서는 게 유리하다. 그러나 무리 짓는 본능은 소수 편에 서는 걸 방해한다. 그래서 대부분의 사람은 투자에서 실패한다. 많은 사람들이 투자에 실패하는 건 어찌 보면 당연한 일이다.

 

1980년대 말의 투기 광풍을 돌아보자. 가장 먼저 오른 건 채권 가격이었다. 다음으로 주가가 올랐다. 그 다음엔 아파트에 투기 광풍이 불었다. 그 다음 땅 투자가 유행이었다. 마지막으론 그림 투자가 유행했다. 투기 바람도 순서가 있는데, 해답은 언제나 하나, 바로 ‘환금성’이다. 환금성이 가장 높은 것부터 시작해서 환금성이 낮은 것으로 번져가는 것이다. 환금성이 높은 순서인 채권〉주식〉아파트〉땅〉그림 순으로 오른 것이다. IMF 이후에도 같은 순서대로 올랐고 단지 그림까지는 바람이 불지 않았을 뿐이다. 2001년부터 부는 투기 바람도 비슷하다. 먼저 금리가 떨어져서 채권 가격이 급등하고, 다음엔 아파트가, 그 다음으로 상가 그리고 토지가 움직이고 있다. 땅값이 오르기 시작할 때는 투기 바람의 끝이 가까워졌다는 걸 의미한다. 이러한 투기 바람의 순서를 잘 안다면 휩쓸려서 무리 지어 투자해서 낭패 보는 일은 줄어들 것이다.

 

외국 기업들이 국내 부동산에 투자할 때 기준은 수익성이다. 반면에 우리나라 사람은 비슷한 부동산이 얼마에 팔렸는지를 참고해서 평가한다. ‘옆에 비슷한 게 얼마에 팔렸으니 이것도 얼마 해야 한다’는 것이 상대평가 방식이다. 상대평가 방식에 따르면 거품이 있어도 사게 되고, 저평가 되었을 때 매입을 놓칠 수도 있다.

  나는 인터넷 바람이 불 때 리타워텍이란 인터넷 주식에 투자해서 열 토막이 났다. 매입 당시엔 비싸다는 생각을 하지 못했다. 비교 대상인 인터넷 주식들이 모두 비슷한 가격으로 팔리고 있었기 때문이다. 

 

가격의 기준점이 유동적이기에 상대평가 기준으로는 거품 투자를 피할 수 없다. 따라서 거품을 피하려면 언제나 절대 수익률로 평가해야 한다.

 

젊을 때는 들개처럼 돌아다녀라

 

특히 수입이 일정한 샐러리맨의 재산 규모는 이사 횟수와 비례하는 경우가 많다. 이사를 여러 번 한 사람일수록 재산이 많다. 그것은 이사 횟수에 비례해서 부동산을 보는 눈이 키워지기 때문일 것이다. 부지런히 돌아다녀서 영토 본능을 극복해야만 부동산에 대한 객관적 지식을 얻고 정확한 판단을 할 수가 있다. 부동산도 살아 있는 생물처럼 움직인다. 부동산의 변화를 읽고 정확히 판단하려면 여러 곳을 직접 경험해봐야 한다.

 

 투자는 핵심 지역인 서울에 가까울수록 좋다. 사는 건 전세로 직장 근처에 사는 게 좋다. “주거와 투자를 분리하라!” 이 얼마나 간단한 처방인가? 그러나 이 처방을 실천하는 사람을 나는 별로 보지 못했다. 멀리 찾을 것도 없이 우리 부모님도 그랬다. 왜 그럴까를 곰곰이 생각해보았다. 내가 내린 결론은 사람들이 영토 본능과 쾌락 본능 때문에 주거와 투자를 분리하길 싫어한다는 것이었다.

 

처음 살게 되는 지역을 잘 골라야 한다

아파트 평수보다 중요한 것은 지역이다. 아파트 평수를 줄여서라도 유망한 지역에 사는 게 유리하다. 일반적으론 지방보다는 수도권, 수도권보다는 신도시와 서울이 좋다.

 

집값이 상대적으로 더 많이 오를 가능성이 있는 아파트를 장만하라는 것이다.

 

어떤 아파트가 많이 오를까? 개발 재료가 있는 아파트를 사야 한다. 개발 재료가 있어야지 다른 아파트보다 더 많이 오른다. 개발 재료란 무엇인가. 교통, 재건축, 쇼핑몰 입주, 대기업 이전, 공공기관 입주 등이 있다. 그 중에서도 가장 집값이 많이 오르는 개발 재료는 재건축과 전철역 개통이다. 특히 재건축 아파트는 일반 아파트 상승률의 열 배 정도 올랐다. 이런 개발 재료를 가지고 있는 아파트를 고르기 위해서는 주말마다 아파트단지를 이 잡듯이 뒤지고 다녀야 한다. 누구도 가만히 있는 당신을 대신해서 재산을 불려주지 않는다.

 

돈을 다 모아서 집을 사려 하지 말라는 것이다. 우리나라는 실업률을 낮추기 위해서 성장정책(인플레이션 정책)을 펼 수밖에 없기에, 집값은 예금보다 빨리 오른다. 성장정책이란 물가 안정보다 경제성장을 통한 실업률을 낮추는 데 초점을 맞춘 경제정책인데 경기 부양을 위해 돈을 많이 찍어내는 정책이다. 그러니 부동산시장이 과열되지만 않았다면 대출받아서 집을 사는 게 좋다. 이자로 나가는 돈이 월수입의 30퍼센트 범위 이내면 적정하다.

 

해외 물정을 모르고 이렇게 말하는 우물 안 개구리들은 재테크에 성공하기 어렵다. 외국인이 우리나라 주식의 약 40퍼센트를 보유하고 있다. 최대 보유자들이다. 미국 내 주가가 올라야 글로벌펀드에 자금이 유입되어서 이 돈으로 외국인들이 한국 주식을 사게 된다. 미국 뮤추얼펀드 자금 유출입 동향을 국내 주식투자자들도 필수적으로 알아야 한다.

  부동산도 해외의 영향을 받아 국제 부동산과 같이 움직인다. 1980년대 말의 상승과 1990년대의 하락 그리고 2001년 이후의 상승세와 2006년 이후의 하락 흐름은 모두 선진국 부동산 가격 변동흐름과 일치한다. 이제 국내 부동산 가격을 보려면 해외 부동산 가격 변동도 주시해야 한다. 나는 www.realestateabc.com과 www.thisismoney.com을 통해서 미국과 영국의 부동산 가격 움직임을 주시한다.

  국내 금리도 국제 금리에 영향을 받는다. 국제 금리 차이에 따라서 자금 이동이 심하기에 전 세계 국가의 금리가 연동되어 한 방향으로 움직이고 있다. 나는 http://finance.yahoo.com을 통해서 국제 금리 변동을 주시한다.

  이제 한국 경제에서 한국은 없다. 경제가 이미 글로벌화되었기 때문이다. 한국 경제는 대외 의존도가 80퍼센트에 육박하고, 해외 에너지 의존도가 95퍼센트에 이르며, 석유 수입 6위 국가다. 한국 경제의 이러한 대외 의존적 특성 때문에, 영토 본능에 사로잡혀서 국내 여건만 따지고 해외 동향을 살피지 않는다면 재테크에 성공하기 어렵다.

 

 

돈을 벌기 위해서 고생할 각오가 되어 있다면 폼 나는 전세살이 대신에 조그만 집이라도 자기 아파트를 사는 것이 좋다. 큰 평수 집은 세를 주고 본인은 작은 평수에서 사는 것도 방법이다. 부자들은 좋은 층은 세 주고 자신은 꼭대기 층에 사는 경우가 많다. 돈을 모으기 위해서 고생할 각오가 되어 있다면 전세 대신에 초라해도 내 집 마련을 먼저 해라!

 

빚을 내 투자한 사람들은 앞서 열 번의 성공에도 불구하고 마지막 단 한 번의 실패로 망한다는 걸 알아야 한다. 빚을 내도 되는 경우는 집을 사는 경우에 한해서다. 그러나 집을 사는 경우라도 대출금은 매달 갚는 원금과 이자 상환액이 매월 수입의 3분의 1 이내로 하는 게 안전하다.

 

학자들 연구에 따르면 인간은 처음에 편하다가 나중에 힘든 것보다는 처음에 힘들다가 나중에 점차 편해지는 삶의 만족도가 더 높다고 한다. 직장생활을 하고 은퇴한 친구 중에 현재 여유 있게 사는 친구들은 다들 젊은 시절에 그렇게 열심히 그리고 검소하게 살았던 친구들이다.

 

투자수익을 극대화하려면 개발이익이 따르는 재건축과 재개발을 노려야 한다

 

돈이 있어야 돈을 번다. 종자돈이 없으면 돈 벌 기회가 와도 기회를 살리지 못한다. 그러니 1억 원의 종자돈을 모아라! 

 

장기간에 걸쳐서 주가가 많이 오른 주식은 몇 가지 공통점이 있다. 롯데칠성, 삼성화재, 농심, 아모레퍼시픽, 남양유업 같은 종목은 장기간에 걸쳐서 엄청난 상승을 보여주었다. 이들 종목의 공통점은 무엇인가? 두 가지 공통점이 있다.

  첫째는 유상증자가 없다. 벌어들인 이익으로 자금을 충당할 수 있어 유상증자를 하지 않는다. 덕분에 주당 순이익이 계속 늘어난다. 둘째는 시장점유율이 1위로 독점적 지위를 가진다. 독점력은 이익창출능력과 연결된다.

  주식을 고를 때는 장기적인 안목으로 기업의 경영을 파악하고 꾸준한 상승세를 보이고 있는 곳을 골라야 실패 가능성이 낮아진다.

 

장기투자로 유망한 아파트는 대지 지분이 많은 재건축 아파트다. 재건축은 시간이 가면 언젠가는 할 수밖에 없기 때문에 오르게 되어 있다.

 

“향후 10년 간 소득이 두 배로 증가하면 당신은 그 돈으로 무엇을 하겠습니까?” 여러분이라면 이 질문에 대해 뭐라고 답하겠는가? 놀랍게도 이에 대한 부자와 가난한 사람의 대답이 180도 달랐다.

  부자들은 위험성이 있는 투자를 하겠다고 응답했다. 반면 가난한 사람들은 늘어난 소득을 대부분 소비하고 극히 일부만 위험성이 없는 저축예금에 넣겠다고 응답했다. 부자들은 더 미래지향적이었고 자신의 자금운용능력 즉 증권, 부동산투자에 더 자신감을 보였다. 반대로 가난한 사람은 즉각적인 만족(소비)을 추구했으며 저축을 할 경우에도 안전성을 가장 중요시했다. 

 

대부분 손절매 기준은 10퍼센트인 경우가 많다. 고수들은 매입가로부터 10퍼센트 하락하면 손절매를 기계적으로 한다. 또 고수들은 폭락장에서 매도보다는 매수 쪽에 가담하여 이익을 얻는 경우가 많다.

  무슨 일이 있어도 손절매 원칙을 지켜라! 공포감을 극복하고 폭락장세에 매입하라! 이 원칙에는 예외가 없다.

 

 예금만으론 물가상승률도 따라잡기 힘들다. 부자가 되려면 예금을 통해서 종자돈을 만든 다음에 이를 부동산이나 주식에 투자해야 한다.

 

인플레이션 시기에는 보험회사 주식이 투자 대상으로 유망하다. 왜냐하면 보험료는 지금 받고 보험금은 돈 가치가 떨어진 나중에 지불하기 때문이다. 삼성화재가 높은 수익률을 보인 것은 우연이 아니다.

 

부자가 되려면 공포감을 극복하고 자기 사업을 하라

 

자수성가한 부자들은 다르다. 그들은 과시보다 검약을, 체면보다 실속을 중시한다. 실제로 내가 만난 부자들은 의외로 수수한 옷을 입고 다녔다.

 

부자들에게는 ‘한턱’이 없다. 월급쟁이들이나 호탕하게 한턱내고 기분 내는 것이다.

 

돈은 젊었을 때 모아야 한다. 젊었을 때 이를 악물고 종자돈을 모아야 부자가 될 수 있다. 20대에 모은 종자돈 5천만 원이 50대에 5억 원으로 불어난다. 그러니 젊었을 때 과시하지 말고 한 푼이라도 모아야 부자가 될 수 있다. 남들처럼 입을 것 다 입고, 놀 것 다 놀고, 먹을 것 다 먹고서 어떻게 남과 달리 부자가 될 수 있겠는가? 지금 과시하고 우쭐대는 것보다 훗날 돈 걱정 없이 편안하게 사는 게 더 중요하지 않은가?

 

자수성가한 부자들은 필요한(Need) 것에는 돈을 쓰지만 단지 원하는(Want) 것에는 돈을 쓰지 않는다. 음식과 생활필수품은 필요한 것이고 일 년에 한두 번 쓸까말까 한 온갖 장식품은 원하는 것이다.

 

경험에 따르면 진짜 부자들은 돈 자랑을 하지 않는다. 반면에 쭉정이들은 만나자마자 자신의 재산을 자랑한다. 진짜 부자들은 남들이 돈 빌려 달라 할까봐, 도둑 맞을까봐, 세금 얻어맞을까봐 절대 재산 자랑을 하지 않는다. 원래 빈 수레가 요란한 법이다. 진짜 부자들은 소리가 나지 않는다. 괜히 돈 자랑해봐야 귀찮은 일만 생긴다는 걸 잘 알기 때문이다.

 

미혼 시절에 최소한 아파트 청약통장은 만들어놓아라! 아파트가 당첨되면 목돈 마련의 발판이 될 수 있기 때문이다. 만약에 세대주로 독립한다면 무주택우선공급제도를 이용할 만하다. 무주택우선공급제도란 투기과열지구에서 공급되는 전용 면적 85㎡ 이하의 민영주택이나 민간 건설 중형국민주택에 대해 일반 공급 대상 주택수의 일정분(현재 75퍼센트)을 입주자 모집 공고일 현재 1순위자로서 만 35세 이상이고 5년 이상 무주택 세대주인 사람에게 우선 공급하는 제도를 말한다. 현재는 주택청약종합저축이 운용되고 있다.

 

꼭 알아두어야 할 것은 주가가 엘리어트 파동이론처럼 움직이지 않는다는 것이다. 주가는 파동이론이 미리 정해준 대로 결코 움직이지 않는다. 인간의 운명이 정해져 있지 않는 것과 같다. 

 

신문 방송에 나오는 전문가는 진짜 고수(高手)가 아니라 북치며 물건 선전하는 고수(鼓手)다. 그들은 부자도 아니고 돈 버는 방법도 모른다. 돈을 번 사람은 신문이나 방송을 타려 하지 않는다. 돈 많이 버는 것이 알려져 봐야 성가신 일만 생기기 때문이다. 또 돈 버는 방법을 알고 있는 선수가 왜 혼자서 돈 벌지 소문내서 경쟁자를 불러들이겠는가?

 

 당신이 애널리스트의 분석보고서를 보고 주식투자를 한다면 손해 보기 쉽다. 왜냐하면 애널리스트가 누구에게서 월급을 받는지를 보라! 애널리스트의 분석보고서도 알고 보면 증권사의 상품을 팔기 위한 판촉 도구에 불과하다. 보고서가 가장 먼저 누구 손에 들어가겠는가? 일반투자자인 당신이 읽을 때쯤이면 정보로서의 가치는 전무하며 오히려 역이용당할 수 있다.

 

부자를 질투하는 대신에 칭찬하라

 

나는 자신을 위해서 남의 성공을 칭찬한다. 왜냐하면 칭찬의 이득은 칭찬한 사람에게 70퍼센트, 칭찬받은 사람에게 30퍼센트 돌아가기 때문이다. 남의 성공에 대해 질투심을 갖고 험담을 하는 사람의 진짜 속마음은 남들보다 자신이 뒤떨어질지 모른다는 두려움이다. 나는 타인의 성공을 칭찬하고 축하해줌으로써 나도 할 수 있다는 자신감을 스스로 불러일으킨다. 또 나는 절대로 부자를 욕하지 않는다. 부자에 대한 부정적인 생각이 스스로 부자 되는 데 방해된다고 믿기 때문이다.

 

심리학자들은 성격을 내부통제(internal control)형과 외부통제(external control)형으로 구분한다. 내부통제형은 현재의 성공과 실패가 나의 행동의 결과라고 받아들인다. 모든 책임은 자신에게 있다고 믿는다. 투자의 결과도 실력의 산물이라고 믿는다. 인생은 자기 하기 나름이라고 생각한다. 이런 사람들이 부자 되기 쉽다. 반면에 외부통제형은 운이 중요하다고 믿는다. 인생은 복권 같다고 본다. 재물은 운을 타고난다고 믿는다. 그래서 투자의 결과도 운이라고 믿는다. 이러한 외부통제형의 성격은 자신의 일이 잘 안 풀리면 남 탓, 조상 탓, 사주팔자, 불운 때문이라고 생각한다. 이런 유형의 사람은 부자가 되기 어렵다. 부자가 되고 싶다면 남 핑계를 대는 성격부터 고쳐야 한다.

 

내가 좋아하는 말로 “자극과 반응 사이에는 공간이 있다”라는 말이 있다. 대부분의 사람은 자극에 대해서 본능적으로 반응한다. 배고프면 먹고, 예쁜 물건 보면 산다. 이런 사람들은 자극과 반응 사이에 공간이 없는 사람들이다. 환경에 휘둘리는 사람들이다. 조그만 일로 쉽게 화내고 울고 낙담하고 들뜨는 사람들이다.

  그러나 성공한 사람과 부자들은 자극에 대해서 본능적인 반응을 보이지 않는다. 이런 사람들의 자극과 반응 사이에는 공간이 있다. 공간에는 자유의지가 있다. 자유의지가 있기에 배고파도 참을 줄 알고, 예쁜 물건이 눈에 들어와도 안 사고, 놀고 싶어도 일한다. 결국 부자가 되고 싶다면 자극과 반응 사이에 공간을 확보하고 인생을 주도적으로 끌고 나가야 한다.

 

프로이트에 따르면 인간의 마음에도 방어 시스템이 있다. 바로 ‘정신방어기전’이다. 마음은 외부에서 스트레스를 받으면 정신적 건강을 유지하기 위해서 이 ‘정신방어기전’이라는 것을 작동시킨다. 정신방어기전 중에서 가장 성숙도가 낮은 것이 불행의 원인을 남 탓으로 돌리는 마녀 환상(투사)이라고 한다. 반면에 인격적으로 성숙한 사람은 다른 사람을 탓하는 대신에 자신의 모자란 점을 되돌아본다.

 

정글에서 사자가 영양을 잡아먹었다고 해서 사자가 나쁜 놈이고 영양이 착한 피해자인 것은 아니다. 불공평하다고? 세상은 원래 그렇다.

  빨간색의 메뚜기가 들판을 보며 “왜 들판은 붉지 않고 파란색일까?” 하고 불평만 했다. 그러는 동안에 그 메뚜기는 하늘을 나는 새의 눈에 띄어 잡아먹히고 말았다. 적응하지 않고 불평만 한 메뚜기의 종말이다.

  우리에게 필요한 것은 비판이 아니라 적응이다. 적응하려면 자본주의 게임의 룰을 알아야 한다. 자본주의 시장의 게임의 법칙을 모르면 마녀 환상에 빠져 낙오하기 쉽다.

 

전월세 공급이 많아지면 집값이 하락한다는 것에는 누구나 동의할 것이다. 그런데 전월세 공급을 누가 하나? 바로 다주택자들이 한다. 그래서 다주택자들이 많을수록 집값이 안정된다. 

터키라는 나라는 정부에서 다주택자에게 엄청난 세제혜택을 준다. 그래서 너도 나도 다주택자가 되려 하니까 경쟁적으로 월세집이 늘어나서 집값과 월세가 많이 안정되어 있다. 국민 누구나 싼 값에 집을 사거나 세를 얻을 수 있다.
  그런데 정치인들은 왜 다주택자에게 징벌적 규제와 세금폭탄을 던질까? 마녀사냥이다. 무지한 대중들의 분노를 부자에게 돌리고 표를 얻을 수 있기 때문이다. 다주택자 양도소득세 중과와 집 부자에 대한 종부세 중과가 그 예다. 이런 상황에서 누가 다주택자가 되려 하겠는가.
  그럼 다주택자가 사라지면 누가 무주택자에게 전월세를 공급해줄 수 있을까. 정부가 하면 되지 않을까? 맞다. 그런데 문제는 정부가 공급하는 임대아파트는 전체 임대시장에서 차지하는 비율이 약 5퍼센트에 불과하다.
  결국 지금 다주택자를 옥죄는 규제는 장기적으로 전월세 공급을 줄이고 집값 상승을 가져오게 된다. 다주택자에 대한 규제가 장기적으로 집값 상승요인이 되는 것이다.

 서울의 경우는 다주택자 규제 외에도 재건축 초과이익환수제와 재건축 안전진단강화 그리고 미온적인 재개발정책으로 장기적으로 주택공급이 줄어들 것으로 보인다. 이런 식으로 주택공급을 제한하는 규제가 지속된다면 장기적으로 서울 집값은 계속 상승할 것이다.

 

 재테크 측면에서는 가난해도 부자들 편에 서는 게 유리하다.
  주식투자를 할 때도 대주주가 매집하는 주식이 오를 가능성이 높다. 반대로 대주주가 내다 파는 주식은 조심해야 한다. 또 가장 부자인 외국인이 매입하는 주식이 상승 탄력성이 높기에 외국인의 동향을 늘 주시해야 한다. 부동산투자도 마찬가지다.
  내 집 마련은 어디에 하는 게 좋을까? 지방보다는 수도권이 좋고, 수도권보다는 서울이 좋고, 강북보다는 강남이 좋으며, 강남에서는 서쪽보다 동쪽이 좋다. 부자들이 살거나 향후 살 만한 지역 근처에 살아야 집값이 오른다. 왜냐하면 자본주의 체제는 잘사는 사람은 더 잘살게 되고, 잘사는 사람이 많은 지역에는 각종 서비스와 편의시설이 앞 다투어 들어서기 때문이다.

 

 외국 기업이 진출해도 이길 수 있는 국내 기업을 선택해서 투자하는 것이 좋다. 예를 들면 삼성전자, 삼성화재, KB금융, 포스코, SK텔레콤, 농심 같은 기업은 국제경쟁력이 있는 기업이다.

  외국인들이 투자하는 종목을 보면 수출 기업은 하나같이 국제경쟁력을 가진 기업이고 내수 기업은 국내에서 독점적 지위를 차지한 1위 기업이다. 글로벌 경제 아래서 주식투자에 성공하려면 국제경쟁력을 가진 강한 기업에 투자해야 한다.

 

 상가투자에 성공하는 법은 생존력과 경쟁력이 확인된 상가를 사라는 것이다.

 

 권리금이 높게 형성된 상가만 산다고 한다. 그러면 실패하지 않는다

 

 상가투자의 성공법은 가격을 좀 더 주더라도 똑똑한 놈을 사야 한다는 것이다. 자본주의 사회는 승자가 모든 걸 다 가지는 세상이기 때문이다.

 

 승자가 모든 것을 차지하는 승자 독식(Winner-take-all) 사회가 된다

 

 재테크에서 성공하려면 80대 20의 법칙을 알고 상위 소수의 기업, 상위 부동산에 집중 투자해야 한다. 재테크에서 성공하기 위해서는 이 법칙을 따르는 것이 노력이나 타고난 재능보다 더욱 중요하다.

 

 두뇌의 인식체계 결함에는 세 가지가 있다. ‘행운 편향 인식’, ‘모르는 것도 안다고 생각하는 착각’, ‘돈과 자신에 대한 부정적 해석’이 그 세 가지다. 우리는 이 세 가지 때문에 부자가 되지 못한다. 

 

 인간은 자신이 행운을 맞이할 가능성은 과대평가하는 반면에 불행을 겪게 될 가능성은 과소평가하는 경향이 있다. 이러한 행운 편향 인식은 두뇌의 선택적 지각 때문이기도 한다.

 

 하수는 행운 편향 인식 때문에 행운만 기대하지만 고수는 언제나 최악의 상황에도 대비한다

 

 하수는 예측하려 하지만 고수는 대응하려 한다

  “인간의 능력으론 향후 장세를 예측할 수 없다. 향후 장세 전망을 알 수 있는 사람은 아무도 없다. 이 사실만 제대로 깨우치면 당신은 고수다.”
  전설적인 펀드매니저 피터 린치가 한 말이다.
  “나는 차트로 내일의 주가를 알려고 하지 않습니다. 또 거시경제나 산업 전망을 보고 투자하지 않습니다. 나는 내일 주가가 오를지 내릴지 예측하지 않습니다. 미래는 절대 예측 불가능하다는 사실을 꺼림칙하더라도 받아들이십시오.”

  워런 버핏의 충고다.

 

주식투자는 바다를 항해해서 보물섬에 도착하는 게임이다. 게임에서 이기는 효과적인 방법은 무엇인가? 대다수 사람들은 언제 동남풍이 불지, 언제 폭풍우가 올지 예측하고 이를 이용하려 한다. 그러나 언제 그런 일이 일어날지 아무도 알 수 없다. 현명한 사람이라면 어떤 폭풍우가 몰려와도 난파당하지 않을 튼튼하고 빠른 배를 선택하려고 배에 집중할 것이다. 주식투자에서 이기는 방법은 향후 장세 전망이 아니라 기업분석에 달려 있다. 부동산투자도 마찬가지다. 타이밍 예측보다는 입지 분석이 더 중요하다.

 

일본 관동군이 만주에서 중국 포로를 대상으로 생체실험을 했다. 한번은 포로에게 손 하나 대지 않은 채 “당신은 방금 오른손 동맥을 절단했기에 죽을 것이다”라고 말만 했는데도 불구하고 실험대상 포로는 피 한 방울 흘리지 않고 서서히 죽었다고 한다. 이처럼 인간은 스스로 만들어낸 생각으로 죽기까지 한다.

 

현실 자체보다 해석이 중요한 것이다.

 

자신에 대한 부정적인 평가와 열등감이 바로 부자가 되는 데 가장 큰 방해꾼이란 사실을 깨닫지 못하는 사람이 너무 많다. 고졸 대통령도 있고, 국졸 대기업 총수도 있었다. 대부분의 부자들은 결코 천재가 아니다. 또 카네기 같은 사람은 부자가 되기 위한 첫 번째 조건을 가난한 집에 태어나는 것으로 들었다. 가난한 집에서 태어나는 게 오히려 많이 배우고 훈련받을 수 있는 좋은 기회라고 말한다. 그러나 안타깝게도 가난한 사람들은 자신의 능력에 대해서 부정적이고 스스로 한계를 긋는 경우가 많다.

 

“입이 보살이다”란 속담이 있다. 말한 대로 이루어진다는 말이다.
  주문을 영어로 ‘spell’이라 한다. 말이 곧 주문이란 뜻이다. 말에는 자기암시와 자기예언의 힘이 있다. 우리가 신에게 기도하고 주문을 외우면 신이 듣든 안 듣든 이미 자기 자신에게 변화가 일어난다. 잠재의식은 바라고 원하는 바대로 인생을 이끌어간다. 그래서 말버릇이 중요한 것이다.
  부자가 되고 싶다면 부자에 대한 부정적인 말을 하지 마라. 부자를 미워하고 증오하는 말을 하면 할수록 당신은 점점 부자에서 멀어져 감을 명심해야 한다. 부자 되는 주문을 외워라! 

 

가난을 극복하는 10계명

    1. 남들이 영화나 TV 보며 즐거워할 때 지루한 재테크 책을 읽고 저축계획표를 작성하라.
    2. 남들이 명품 옷과 중대형차로 뽐낼 때 시장패션으로 센스를 높이고 소형차나 대중교통을 이용하라.
    3. 남들이 친구들에게 호기롭게 한턱내며 기분 낼 때 눈 딱 감고 자린고비라는 비난을 감내하라.
    4. 남들이 휴일에 야외로 놀러 다닐 때 흙먼지 날리는 공사 현장이나 부동산업소를 답사하라.
    5. 남들이 돈 많이 드는 골프·스키로 시간을 보낼 때 돈 안 들고 전신운동도 되는 등산·조깅을 즐겨라.
    6. 남들이 맛집 찾아다니며 돈을 낭비할 때 외식은 아예 생각하지도 말고 집에서 음식을 해먹어라.
    7. 남들이 최신형 휴대폰을 자랑할 때 구식 휴대폰을 자랑스럽게 들고 다녀라.
    8. 남들이 세계 곳곳을 돌아다닐 때 돈 안 드는 국내여행으로 휴식이 있을 여행을 즐겨라.
    9. 남들이 대충대충 통 크게 살 때 10원 하나까지 꼼꼼하게 가계부를 기록하라.
    10. 남들이 전세 살면서도 좋은 옷에 좋은 음식, 좋은 차 탈 때 내 집을 사고 융자를 갚아나가라.

 

하고 싶은 행동, 꼭 해야 하는 일은 즐거움과 연결시켜라. 

두뇌는 어떤 행동이나 경험에 대해서 단지 두 가지만 묻는다.
  첫째, 이것은 고통스러운 것인가, 즐거운 것인가?
  둘째, 고통을 피하고 즐거움을 얻으려면 어떻게 해야 하는가?
  두뇌는 모든 경험(행동)을 고통과 즐거움으로 구분한다. 그리하여 고통으로 기억된 경험(행동)은 다시 하지 않도록 피하게 만들고, 반대로 즐거움으로 기억된 경험(행동)은 되풀이하도록 지시한다. 즐거운 행동을 되풀이할 때마다 그것에 연결된 뇌의 신경회로는 더 강화되고 굵어지게 되고, 여러 번 반복하다 보면 나중에는 습관처럼 행동하게 된다.
  하지 말아야 할 행동에는 고통을, 반면에 바람직한 행동에는 즐거움을 연결시킨다면 우리는 본능을 극복하고 부자가 될 수 있다.

 

부자가 되고 싶으면 부자가 된 사람한테서 배워야 한다. 존경하는 부자를 만드는 게 좋다. 성공한 부자를 따라서 하다보면 시행착오를 거치지 않고 바람직한 행동을 빨리 배울 수 있다.

 

부자가 되고 싶은가? 가계부를 써라.

 

신에게 기도하기: 기도는 20억 개가 넘는 뇌세포로 이루어진 잠재의식을 활용하는 도구다.

 

부동산 투자와 관련해서 이런 격언이 있다. “첫째도 Location(위치), 둘째도 Location(위치), 셋째도 Location(위치).” 부동산을 장기적으로 보유한다면 단기적인 부침은 중요하지 않으며 향후 많이 오를 수 있는 지역을 고르는 게 더욱 중요하다. 따라서 부동산 투자에서는 타이밍 전략을 취하지 말고 장기적으로 어느 곳이 좋은지를 열심히 연구하는 편이 훨씬 효과적인 전략이다.

 

집은 무엇을 하는 곳인가? 애 키우고 잠자고 밥 먹는 곳이다. 아이 잘 키우려면 학군이 좋아야 한다. 반드시 학군을 먼저 체크해라. 주변에 술집 있고 오락실 있는 유흥가가 있다면 아이 키우기 힘들다. 대치동이 집값이 비싼 이유 중 하나가 주변에 유흥가와 술집이 없다는 점이다. 집값에 가장 많은 영향을 주는 요소는 바로 교육환경이다.

  다음으로 잠을 잘 잘 수 있는 곳이어야 한다. 잠을 잘 자려면 공기 좋고 조용한 곳이어야 한다. 즉 쾌적성이 좋아야 한다. 자는데 옆에서 고성방가를 하거나 공장이 돌아가 시끄럽고 매연을 내뿜는다면 잘 자기는 글렀다. 신도시가 좋은 이유는 조용하고 공기 좋기 때문이다. 그래서 베드타운이라고 하지 않는가? 또 직장에서 너무 멀면 오다가다 지치고 잠잘 시간이 줄어든다. 서울의 중심은 시청이 아니다. 강남 테헤란로를 기준으로 멀어질수록 나쁘다.

  마지막으로 밥 먹고 살기 좋아야 한다. 밥과 반찬 사러 가기 편해야 한다. 쇼핑시설이 잘 되어 있어야 한다.

 

투자는 유망 지역에, 주거는 직장 근처에 하라

  투자와 주거를 분리해서 집은 유망 지역에 사두고 직장 근처에서 전세로 사는 게 유리하다. 지방에 사는 사람이라면 집을 팔고 서울이나 수도권 유망 신도시에 집을 사라. 그리고 현재 사는 지역에 전세로 살아라.

 

당장 불편해도 개발지역에 투자하라

  지금 당장의 고통이 내일의 안락을 가져온다. 유망 지역에 집을 사두고 자신은 전세가가 싼 지역에서 살아라. 큰 집에 전세로 살고 있다면 평수를 줄여서 집을 사라. 아파트 사서 전세 주고 자신은 빌라에 싸게 전세로 살아라. 당장은 불편해도 향후 몇 년 뒤에 전철이 들어설 지역에 사서 기다려라. 몇 년 만 고생하면 반드시 보답이 있을 것이다.

 

좋은 집은 머리가 아니라 발로 장만하라

  휴일에도 돈 쓰며 놀러 다니지 말고 집 보러 다녀라. 부동산업자 말에 따르면 무주택자보다 유주택자들이 더 많이 집을 보러 다닌다고 한다. 좋은 집은 머리가 아니라 발로 장만하는 것이다. 반드시 현장을 방문하라.

  중개료를 법정수수료보다 더 많이 주어라

  부동산중개업자와 평소에 친하게 지내라. 팔 때와 살 때 유리하며 간혹 좋은 정보를 준다. 법정수수료보다 돈을 더 주어라. 그래야 급매물이 나올 때 당신에게 전화가 오지 않겠는가? 비싸게 팔고 싶다면 한 중개업소에만 내놓아라. 그래야 중개업자가 자기만 팔 수 있으므로 조급해 하지 않고 적절한 매도 타이밍을 봐서 비싸게 팔아줄 수 있다. 빨리 팔고 싶다면 여러 곳에 내놓아라.

 

푼돈 때문에 계약을 망치지 마라

  사거나 팔기로 결정했다면 흥정은 하되 2, 3백만 원 차이로 거래를 깨지 마라. 2, 3백만 원 때문에 2, 3억 원을 손해 보는 게 부동산 거래다.

  나의 후배 L씨는 재건축 아파트를 사러 가서 시세보다 5백만 원을 깎아 달라고 갑자기 억지를 부리는 바람에 계약을 하지 못했다. 이후에 그 집이 5억 원이 올라서 지금은 땅을 치고 후회한다. 누가 시세보다 싸게 팔고 싶겠는가? 임자 있을 때 사고파는 게 부동산이다. 당장 이득을 보려 고집하지 말고 5년 뒤를 보고 거래하라. 인터넷에 게시된 가격은 대개 시세보다 낮고 매물도 엉터리다.

 

무리하지 않는 범위 내에서 빚을 얻어서 사라

  미국인들은 흔히 모기지론을 얻어서 집을 사는데, 매월 나가는 모기지 비용이 소득의 30~40퍼센트나 된다. 자기 돈만으로 집을 사는 경우는 거의 없다. 집 살 때는 돈을 모아서 사기보다 빚을 내서 사고 갚아나가는 게 좋다. 확률로 볼 때 10년 중 1, 2년을 제외하고는 항상 빚을 얻어 사는 게 유리했다.

 

평수를 줄여도 부자 동네 살아라

  가난한 동네의 큰 집보다 부자 동네의 작은 집이 투자가치가 있다. 

 

내 집 마련을 위한 솔루션

      • ‘언제’가 아니라 ‘어디’에 초점을 맞춰라.
      • 집값을 결정하는 요인을 파악하라.
      • 투자는 유망 지역에, 주거는 직장 근처에 하라.
      • 당장 불편해도 개발지역에 투자하라.
      • 좋은 집은 머리가 아니라 발로 장만하라.
      • 중개료를 법정수수료보다 더 많이 주어라.
      • 푼돈 때문에 계약을 망치지 마라.
      • 무리하지 않는 범위 내에서 빚을 얻어서 사라.
      • 평수를 줄여도 부자 동네 살아라.
      • 타고난 부동산박사인 아내의 의견을 경청하라.

 

나는 부자다! 다만 이루어지지 않았을 뿐이다!

  스물일곱 살에 억만장자가 된 폴 마이어는 월세도 못 내 집에서 쫓겨난 적이 있었다. 추운 겨울날 그는 이렇게 주문을 외쳤다. “그래도 나는 부자다! 다만 이루어지지 않았을 뿐이다!”

 부자가 되고 싶다면 미래에 부자가 되어 있는 자신의 모습을 상상하고 시각화하라! 

 

서울 중에서도 강남4구(강남구·서초구·송파구·강동구)와 용산구가 가장 유망하고, 이외에도 한강을 끼고 있는 마포구, 성동구, 영등포구가 유망해 보인다. 또 정부가 4차 산업을 집중적으로 육성하려 추진 중인 판교나 마곡 같은 지역은 향후에 집값 상승률이 높을 것으로 예측할 수 있다.
  향후 맞이하게 될 4차 산업혁명에 대응하는 아파트 투자법은 지방은 전세로 살고 서울에 내 집을 사두는 것이다. 귀찮은 일이지만 주거와 투자를 분리하는 투자법이 분명 이득을 가져올 것이다. 

 

나이가 들수록 병원 갈 일이 많아져서 대도시에 살기를 원한다. 고정수입이 없어서 비싼 아파트를 깔고 살 수 없기에 대도시 소형아파트 수요가 늘어나는 것이다. 1~2인 가구 비중도 점차 늘어나 소형주택 증가는 피할 수 없는 대세가 될 것으로 보인다. 삼성경제연구소에 따르면 현재 43.4퍼센트인 1~2인 가구 비중은 2030년 51.8퍼센트로 높아진다. 결론적으로 향후 인구감소에 대비한 부동산 투자 전략은 대도시 소형아파트를 매수하는 것이다.

 

인공지능 도입으로 누가 돈을 버는가? 인공지능을 도입하는 IT기업이 돈을 벌게 될 것이다. 즉 IT기업의 주주들이 돈을 벌게 된다. 간단하다. 인공지능 도입에 대한 대응방법은 인공지능을 연구하고 만드는 기업의 주식을 매수하는 것이다.

 

세월이 갈수록 매년 자영업자들이 줄어들고 있다고 한다. 자영업자의 쇠퇴와 함께 그들이 필요한 상가도 줄어들 것이기에 상가투자에 더욱더 신중해야 한다.
  그렇다고 해서 모든 상가투자의 전망이 비관적인 것은 아니다. 상가 중에서 잘되는 곳은 홍대입구나 가로수길 같은 곳을 꼽는데, 바로 젊은이의 문화와 엔터테인먼트적 요소가 밀집해 있는 곳이다. 단순히 물건만 파는 곳이 아니기에 인터넷 쇼핑몰로 100퍼센트 대체할 수 없는 특수성이 있다. 결국 상가도 소비자를 흡수하는 문화나 엔터테인먼트가 제공되는 곳은 투자전망이 좋다.

 

상가를 구분하는 방식은 여러 가지가 있지만 나는 두 가지 방식으로 구분한다. 완전히 독립된 자기 땅을 소유한 상가(꼬마빌딩)와 땅 지분을 나눠 가진 구분형 상가(여러 상가 중에 하나)가 그것이다. 상가투자의 성공 사례는 주로 전자에서 많고, 대부분의 상가투자 실패 사례는 후자에서 많이 나왔다는 것을 알아두면 투자대상을 물색할 때 도움이 될 것이다.